Ovaj blog je edukativnog karaktera i ima cilj da objasni kako banke procjenjuju nivo i održivost zaduženja građana i zašto se primjenjuju pokazatelji kao što su DSTI i LTV.
Zašto banke ograničavaju zaduženje?
Banke ne procjenjuju samo da li klijent može otplaćivati kredit u momentu uzimanja kredita, već i da li bi ga mogao uredno otplaćivati u slučaju nekih nepredviđenih, ali mogućih okolnosti, na primjer usljed neplaniranih troškova, rasta kamatnih stopa, pada ličnih prihoda i sl.
Primarni cilj ograničenja je zaštita klijenta i briga o njegovoj dugoročnoj finansijskoj stabilnosti. Finansijsko zdravlje je zajednički cilj i banke i klijenta.
Šta je DSTI (Debt Service to Income) – otplata duga u odnosu na prihod?
DSTI pokazuje koliki dio mjesečnih prihoda odlazi na otplatu svih kreditnih obaveza.
Ovdje često dolazi do zabune, jer se pogrešno tumači, tj. gleda se koliki dio mjesečnih prihoda (npr. zarade, ako je to jedini izvor prihoda) odlazi na otplatu kredita koji se planira uzeti. Međutim, pravilno tumačenje je da se posmatra koliki dio mjesečnih prihoda odlazi na otplatu svih postojećih kreditnih obaveza, a ne samo tog jednog kredita. To je suma svih anuiteta, odnosno mjesečnih obaveza koje pojedinac ima po svim kreditima, npr. stambeni + gotovinski nenamjenski + kredit za auto...
Primjer:
Mjesečni prihod: 1.000 EUR
Ukupni mjesečni anuiteti (glavnica + kamata) po svim kreditima koji se duže: 450 EUR
U tom slučaju, DSTI = 45%.
Što je DSTI viši, manji je finansijski prostor klijenta za nepredviđene situacije. U postupku odobravanja kredita, viši DSTI pokazatelj znači da je klijentu potrebno posvetiti dodatnu pažnju, jer njegova manja otpornost na nepredviđene situacije povećava stepen rizika.
Šta je LTV (Loan to Value) – iznos kreditne obaveze u odnosu na vrijednost (kolaterala – obezbjeđenja)?
LTV pokazuje odnos iznosa aktuelne vrijednosti kredita (ostatka kreditne obaveze) i vrijednosti nekretnine koja služi kao obezbjeđenje tog kredita.
Primjer:
Vrijednost nekretnine koja služi kao obezbjeđenje (kolateral): 100.000 EUR
Iznos ostatka kreditne obaveze: 80.000 EUR
U tom slučaju, LTV = 80%.
Učešće klijenta smanjuje rizik i anuitet kredita (anuitet = rata glavnice + kamata).
Ako je vrijednost nekretnine koju klijent banke namjerava kupiti iz kredita 100.000 EUR, obično banke zahtijevaju sopstveno učešće klijenta u toj kupovini od najmanje 10% do 20%, tj. banke očekuju od klijenta da ima najmanje 10.000 do 20.000 EUR sopstvenih sredstava za kupovinu te nekretnine, a da ostatak (90.000 ili 80.000 EUR) obezbijedi iz kredita. Što se time želi postići? Time se postiže da LTV ne bude 100%, već 80% ili 90%. Što je niži LTV racio, to je veća izvjesnost otplate tog zajma u ugovornim rokovima, potvrđuje se viši stepen pouzdanosti kupca i njegove finansijske snage, a za slučaj nastupanja nepovoljnog scenarija i nemogućnosti otplate tog zajma, banka može lakše utržiti tu nekretninu koja joj služi kao kolateral.
Kako DSTI i LTV zajedno utiču na iznos kredita?
DSTI ograničava maksimalni mjesečni anuitet, dok LTV ograničava maksimalni iznos kredita.
Oba kriterijuma moraju biti ispunjena da bi kredit bio odobren.
Šta banka dodatno posmatra?
Osim kvantitativnih parametara DSTI i LTV, banke obično posmatraju i druge faktore prilikom donošenja odluke o odobravanju nekog kredita:
- stabilnost zaposlenja,
- trajanje radnog odnosa,
- postojeće obaveze,
- broj izdržavanih članova,
- rok otplate i tip kamatne stope.
Najčešća pitanja klijenata (FAQ)
P: Zašto ne mogu dobiti veći kredit ako imam platu?
O: Zato što banka mora da poštuje DSTI limit kako bi se spriječila prezaduženost.
P: Da li je učešće obavezno?
O: Obično jeste. Učešće smanjuje LTV i rizik, te često omogućava povoljnije kreditne uslove.
P: Da li zatvaranje postojećih kredita pomaže?
O: Da, može pomoći. Manje obaveze znače niži DSTI i veći prostor za novi kredit.
P: Da li banka računa na to da će mi plata rasti?
O: Ne. Banka se oslanja na trenutne i dokazive prihode.
P: Zašto banka gleda i kamatni rizik?
O: Da bi procijenila da li klijent može izdržati eventualni rast kamatnih stopa a da pri tome ne dovede u pitanje sopstvenu finansijsku stabilnost.
Što se može zaključiti?
DSTI i LTV nijesu prepreka, već alati za odgovorno zaduživanje.
Cilj banke je da kredit ostane održiv tokom cijelog perioda otplate, a ne samo u trenutku odobravanja, te da klijent može redovno servisirati sve finansijske obaveze, bez prevelikog napora. Na taj način banka utiče na finansijsko zdravlje klijenta i povoljnije uslove budućih zaduženja.
Pripremila: Služba za strateško upravljanje rizicima Erste banke